House & House agenzia immobiliare Salerno: Atrani

House & House agenzia immobiliare Salerno: Atrani

L'agenzia design interni

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Dato per certo che le vendite sono crollate, che mutui non se ne erogano, e che i prezzi devono ancora scendere per allinearsi al reale potere d’acquisto delle famiglie italiane, l’unica evidenza non chiara è cosa motivi l’ostinazione a difendere la posizione, il territorio, la bottega, che dimostra la categoria degli agenti immobiliari. Devo annotare che negli ultimi dodici mesi, la tendenza all’aggregazione è sempre più tangibile, ma siamo ancora lontani dalla svolta. Il concetto per cui “se io ho un cliente, e tu ne hai un altro insieme abbiamo due clienti” non è stato ancora sufficiente a far capire quanto sia fuori tempo l’affermazione “io ho un’agenzia,  tu ne hai un’altra, e insieme abbiamo due agenzie”.

Cosa significa, oggi, avere un’agenzia immobiliare? Significa avere una personale riserva di caccia da difendere, un luogo di culto dove non è concesso predicare altre fedi, un bunker nel quale rifugiarsi in attesa che la guerra finisca? In effetti, alcune agenzie mostrano i segni di un conflitto in corso: vetrine trascurate, luci basse, scrivanie piene di documenti e pratiche da evadere; in altre i titolari (appellativo che rimarca la passione tutta italiana di avere un ruolo di prestigio riconosciuto) sono in piena burrasca, con l’atteggiamento del capitano coraggioso che piuttosto che abbandonare la nave andrà a fondo con essa.

Il motto “l’agenzia è mia e me la gestisco io!” viene pronunciato a denti stretti da quegli agenti immobiliari che non accettano il confronto, che non discutono dei propri metodi, che per partito preso non immaginano possibile migliorare la propria posizione.

Io credo che oggi avere un’agenzia immobiliare significhi soprattutto avere dei costi di gestione elevati, alle volte pazzeschi se si pensa che è un’azienda di servizi. Consegue che tagliare i costi non è la soluzione, perché è allo stesso tempo determinare la fine dell’attività: prima si taglia il servizio di segreteria, poi la pubblicità, e via così fino a chiudere l’agenzia e lavorare da casa, o meglio, cambiare mestiere. Perché se tagli i costi, tagli i servizi, e la clientela ti taglia dal novero degli agenti immobiliari da assumere (che bella espressione, assumere) e determina la fine della tua attività. Molti dicono che così ci sarà una selezione naturale, che molte persone non in grado di affrontare il mercato cambieranno mestiere. Pochi pensano di poter fare questa fine, perché i problemi, spesso, sono in televisione, o fuori dalla porta della propria agenzia.

 Se io ho un’agenzia immobiliare sono qualcuno, perché ho un’attività in proprio, ho i miei clienti, ho il mio marketing, ho il mio sito web, ho la mia casella di posta elettronica, ho la mia vetrina su strada. Se io ho un’agenzia immobiliare, ho un posto di lavoro e sono imprenditore di me stesso. Se io ho un’agenzia immobiliare esisto, poco importa se però non guadagno o guadagno troppo poco. Se io ho un’agenzia e tu hai un’agenzia, noi abbiamo due affitti da pagare, il doppio delle utenze, il doppio dei contratti con fornitori pubblicitari, il doppio di tutto, ma non di clienti.

Non so cosa vi lascerà questo mio pensiero, ma una cosa la voglio sottolineare, se sarete disponibili con il collega dell’agenzia di fronte, avrete i suoi clienti, potreste dividere i costi, e magari non sarete da soli a lottare per sopravvivere, ma avreste qualcuno con cui diventare più forti.

Atrani

Mercati e Finanza

L'Immobiliare contro la manovra, titoli giù in Borsa

Sempre acque agitate a Piazza Affari per Banca Italease e per i titoli delle società immobiliari.

I titoli dell'istituto guidato da Massimo Faenza accusano (alla chiusura di martedì 11 luglio) una flessione del 4,88% attestandosi a 31,42 euro (lunedì aveva chiuso in rialzo di oltre il 2%), mentre Pirelli Re flette del 6,98% (a 41,69 euro), Immobiliare Lombarda del 3% (a 0,1813 euro), Gabetti (-1,26% a 3,69 euro) e Beni Stabili (-1,84% a 0,741 euro). Dopo i decisi ribassi dei giorni scorsi consolidano i prezzi Aedes (-0,48% a 4,60 euro), mentre Risanamento (+0,67% a 5,735 euro) è tra i pochi a salire insieme a Bastogi (+1,50% a 0,203). Dal 4 luglio, intanto, le azioni dell'istituto specializzato nel leasing e delle aziende di real estate hanno registrato pesanti ribassi, penalizzate dall'annuncio della manovra sull'Iva edilizia. Cifre alla mano, Banca Italease (oggi -6,18% a 30,98 euro) dal 4 luglio ha lasciato sul parterre il 21,7% del proprio valore, Pirelli Real Estate ha perso il 20,5% e Beni Stabili oltre l'11 per cento.

È ancora molto forte, intanto, il fronte del no tra le società immobiliari quotate di fronte alla richiesta di Consob di fornire al mercato le stime dell'impatto sui conti del decreto Bersani-Visco, il 223 del 4 luglio scorso. La posizione concordata tra la maggior parte delle società del settore è, secondo quanto rivelato dall'agenzia Radiocor, di inviare alla Commissione una lettera di opposizione alla richiesta. A seguire questa linea sarebbero tra le altre, secondo le fonti, Pirelli Re, Beni Stabili, Aedes, Gabetti e Igd. Una scelta giustificata dalla fase di incertezza che ancora c'è sul decreto-legge che elimina l'Iva, ma introduce un tassa non detraibile del 10%, pubblicato, ma non ancora convertito in legge e che potrebbe quindi essere modificato, specie per quanto riguarda gli effetti retroattivi. L'auspicio è, evidentemente, che le eventuali variazioni rendano meno duro l'impatto sui conti societari, calcolato in 30 miliardi di euro di perdite complessive, una sorta di profit warning, 15-18 miliardi dei quali a carico delle società di leasing, per Bastogi, Brioschi Finanziaria, Immobiliare Lombarda, Banca Italease e Garboli.

Queste società immobiliari, a differenza di quelle su elencate, hanno infatti comunicato alla Consob gli effetti reddituali, finanziari e patrimoniali derivanti dal nuovo regime Iva per gli immobili introdotto con il decreto. Per Brioschi Finanziaria l'impatto è stimato in 5,5 milioni di euro mentre per Bastogi è pari a 0,5 milioni di euro. Per Banca Italease invece, gli effetti sono stimabili intorno ai 1,4 miliardi di euro. Immobiliare Lombarda ha invece stimato l'effetto in 20 milioni di euro. Per Garboli infine, l'impatto oscillerebbe fra i 2 e i 4 milioni di euro. Secondo i rappresentanti delle società immobiliari, il decreto varato dal governo produrrà effetti negativi non solo sul comparto immobiliare ma anche di riflesso per il settore terziario.

La batosta (per Pirelli Re si parla di un danno stimato tra 500 e 800 milioni) ai più appare eccessiva a fronte del gettito auspicato dal governo dopo l'introduzione delle nuove norme, pari a 4 miliardi. Il governo si è detto favorevole a aprire un tavolo di trattative e le società, sempre di più, intendono ritardare la comunicazione dei dati per non aumentare le tensioni sul mercato, che ha già punito duramente il settore con un salasso a danno dei fondi immobiliari e delle quotate in Borsa.

Il segretario generale di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, dopo l'audizione al Senato si è espresso contro il nuovo regime Iva-Registra per gli immobili. Secondo Spaziani Testa infatti le «discriminazioni» nell'applicazione del nuovo regime «non farebbero che peggiorare le sperequazioni e i privilegi esistenti nel mondo immobiliare. Non possiamo non sottolineare che è in atto un'offensiva da parte della proprietà di tipo speculativo contro la proprietà tradizionale che è quella che tradizionalmente dà in locazione i propri immobili proprio per l'uso abitativo».

Il presidente di Assogestioni, Guido Cammarano, davanti agli Uffici di presidenza delle commissioni riunite Bilancio e Finanze del Senato, ha sostenuto la tesi secondo la quale i provvedimenti sel governo sono incomprensibili perché «i fondi immobiliari - ha sottolineato il presidente di Assogestioni - non si prestano per loro natura a realizzare quelle manovre evasive, ma anche elusive che il legislatore si propone di colpire». Inoltre «gli effetti delle disposizioni per il settore dei fondi immobiliari e, di conseguenza, per le migliaia di investitori che hanno deciso di accedere all'investimento immobiliare a condizioni trasparenti e professionali, sono gravi e ingiustificati».

Maurizio Beretta, direttore generale di Confindustria, ha chiesto al governo «un confronto anche tecnico in tempi strettissimi» su quella parte del decreto Bersani che riguarda il fisco e in particolare l'Iva sugli immobili. 

Economic crisis isn't over yet. This may not even be the beginning of the end Statistically, the UK is out of recession – but it took an Olympian effort to achieve even this fragile upturn

The economy emerged from recession – but not from crisis – thanks to several one-off factors such as the Olympics and Paralympics. Photograph: Michael Steele/Getty Images

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This is not the end. It is not even the beginning of the end but it is, perhaps, the end of the beginning. It was with those words, delivered almost 70 years ago to the day, that Winston Churchill greeted news of Montgomery's victory at El Alamein, a turning point in the second world war.

The Conservative party can never get too much of Churchill, so there will be many in the blue half of the coalition who will be hoping that the words are as appropriate for describing the state of the economy today as they were for outlining the global balance of power in late 1942.

Make no mistake, news that Britain's economy grew by 1% in the third quarter of 2012 does not mark the end of the downturn that began more than five years ago, even though it is tremendous morale booster for a government that has had its back to the wall in recent months.

The Treasury and the Bank of England know the performance of the economy was flattered by one-off factors in the period between July and September, resulting in growth figures that are less good than they look. Over the past 12 months, national output has been flat and remains 3% lower than it was in early 2008. Recovery has been weaker and slower than in any cycle for which reliable records exist, including the Great Depression of the 1930s.

It will take another year of robust growth simply to return the economy to where it was during the period of phoney war between the run on Northern Rock in September 2007 and the collapse of Lehman Brothers a year later, and a decade to make up even half the output lost over the past four and a half years. The level of gross domestic product is 13-14% below where it would have been had growth continued at its pre-recession trend of 2.5% a year. Some of that has been lost for good: it will never be recovered.

Nor is any minister, least of all George Osborne, willing to say that this is the beginning of the end. There are simply too many things that could wrong – at home and abroad – to make that boast with confidence. Not only did the announcement by Ford that it was closing two UK plantstake the shine off the GDP announcement, it also underscored the fragility of the productive wing of the economy.

Ford's decision chimes with recent business surveys, most of which offered warning signs about a fresh period of weakness in the final three months of 2012. The year started on a weak note, with consumers hammered by high inflation and exports hit by the deepening crisis in the eurozone.

In the second quarter, the economy was broadly flat but looked worse than it actually was due to the extra bank holiday granted for the Queen's diamond jubilee. That accounted for all of the 0.4% drop in GDP, and perhaps a little more.

Similarly, the third quarter figures released yesterday overstate the strength of the economy, in part because output lost in June was made up in the next two months and in part because there was a boost to growth from the Olympics. The Office for National Statistics estimates that one-fifth of the growth in the last quarter was the result of ticket sales for the Games, but the GDP data also shows an Olympic effect in very strong performance by shops, hotels and restaurants.

Overall, output of the service sector – which accounts for 80% of the economy – expanded by 1.3% in the third quarter and is now above its pre-recession peak. That is an impressive performance but is unlikely to be repeated soon. As Danny Gabay of Fathom Consulting pointed out, the increase in service sector output during the third quarter of 2012 alone was greater than in the entire period between the Beijing Olympics of 2008 and the second quarter of this year.

Wisely, Osborne was careful not to claim the third quarter growth figures as a turning point. The economy remains fundamentally weak, particularly when it comes to exports and investment, the sectors vital for the rebalancing sought by the government. More demand will be sucked out of the economy in 2013 and 2014 than in 2012 as the chancellor's fiscal tightening intensifies. This will be against the backdrop of a global economy in which there is a deepening recession in the eurozone, slowing growth in China and uncertainty about what will happen to the US economy after the presidential election. As things stand, America will wake up on January 1 next year to tax increases and spending cuts worth 4% of GDP, enough to plunge the entire global economy back into recession.

Why, then, might this be the end of the beginning? First, there was some genuine growth in the third quarter, even if it was much less than the headline figure suggested. Consumer spending is gently rising, encouraged by falling inflation, compensation payments by banks for mis-sold payment protection insurance and, notwithstanding the Ford job losses, a diminishing threat of unemployment. For the past four years, the Bank of England has been trying to get the economy moving, through record low interest rates, £375bn of quantitative easing and, more recently its Funding for Lending Scheme. It may be starting to work.

There are two other reasons for ministers to be cautiously optimistic. Recessions, even the deep and damaging ones that result from financial crises, don't last for ever. At least, none have until now.

Second, the international outlook may be about to improve. America is unlikely to leap off the "fiscal cliff" whoever wins next month's election; China's economy appears to be stabilising and there are signs Europe is getting to grips with its problems. Better global news coupled with a pick-up in consumer spending at home may be enough to persuade businesses to take some of their investment projects out of mothballs, providing a second leg to the recovery.

Ministers are not banking on any of this. Even in the absence of bad news from the global economy, there is a risk the economy will continue to bump along the bottom. Strong growth in the UK is normally associated with periods when real (inflation adjusted) incomes are rising strongly, and for now prices are still rising faster than wages - albeit by less than they were a year ago. The banking system remains impaired and the housing market will remain in the doldrums until first-time buyers can secure mortgages.

This looks the most likely scenario. There is, of course, another possibility: a fresh downturn that would push the UK into an unprecedented triple dip recession. For that to happen, something would have to go seriously wrong over the coming months. Worryingly for ministers, the history of this recession suggests that if something can go wrong, it will.

House & House

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Vantaggi e svantaggi del Contratto a “canone concordato” detto anche a “canone calmierato” o “secondo canale” della Legge n. 431/98

Pubblicato il 28 ottobre 2009

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4 Voti

Il contratto d’affitto è a “canone calmierato” (art. 2 comma 3), cioè prevede CANONI  inferiori al corrente valore di mercato secondo quanto concordato tra le Organizzazioni Sindacali degli inquilini e quelle dei proprietari Comune per Comune secondo i diversi contratti-tipo degli Accordi territoriali che prevedono, per zone omogenee, un valore minimo ed uno massimo di oscillazione del Costo di affitto per mq. La durata prevista per questi contratti-tipo è minore di quella precedente a “canone libero”.

3 + 2 anni

Il contratto dura minimo 3 anni ed è rinnovabile per altri 2 anni

Vantaggi e Svantaggi per l’inquilino

Il costo dell’affitto è più basso ma il contratto dura meno, cioè si rinnova prima con possibilità di aumento del canone. Sono anche previste agevolazioni fiscali per l’inquilino.

E’ prevista una riduzione del 30% dell’Imposta di Registro che passa dal 2% all’1,4% dell’ammontare annuo del CANONE. Di questa riduzione si avvantaggia anche l’inquilino cui compete il 50% dell’Imposta di Registro.

Anche per l’inquilino è prevista un’agevolazione fiscale in forma di detrazione ulteriore se il suo reddito è inferiore ad una certa soglia (circa 31.000 Euro) e l’abitazione in affitto è per lui l’abitazione principale. I dati esatti sono contenuti nelle istruzioni per la compilazione della Dichiarazione dei redditi dell’anno.

Vantaggi e Svantaggi per il proprietario

L’affitto percepito è più basso del valore di mercato ma la minor durata del contratto consente di poter aumentare prima il CANONE di affitto. Sono inoltre previste agevolazioni fiscali per i proprietari che sottoscrivono questo tipo di contratto.

Coloro che adottano questo contratto a “canone calmierato” hanno diritto nella dichiarazione IRPEF ad una ulteriore detrazione del 30% oltre quella ordinaria del 15% che si applica di norma all’ammontare del CANONE annuo. In pratica la riduzione è pari al 40,5%, cioè le imposte si pagano, in questo caso, solo sul 59,5% del CANONE annuo incassato.

E’ anche prevista una riduzione del 30% dell’Imposta di Registro che passa dal 2% all’1,4% dell’ammontare annuo del CANONE. Di questa riduzione si avvantaggia anche l’inquilino cui compete il 50% dell’Imposta di Registro.

I Comuni possono deliberare un’aliquota ICI agevolata, anche inferiore al 4 per mille, per gli immobili affittati a “canone calmierato”. Per ottenere questo vantaggio è necessario asseverare il contratto di locazione presso una una Associazione della Proprietà ed una dell’Inquilinato.

Diritti e doveri durante la locazione

La Legge vigente che regola i contratti d’affitto è la n. 431/98.

Le rate del canone sono di norma mensili e si pagano anticipatamente. L’inquilino ha diritto ad una ricevuta se la forma di pagamento è diversa dal c/c postale, dal bonifico bancario e simili che, automaticamente, costituiscono una ricevuta di pagamento.

Il canone annuo d’affitto è di norma soggetto ogni anno all’adeguamento ISTAT secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente. Tale adeguamento può essere pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT (contratti a canone libero) o limitato al 75% della variazione (contratti a canone concordato).

L’inquilino ha l’obbligo di usare la massima cura e diligenza nella conduzione dell’immobile locato, comprese le parti comuni. La piccola manutenzione (come la riparazione di una perdita idrica, la sostituzione di un vetro rotto, …) è a carico dell’inquilino. Spetta invece al proprietario la manutenzione straordinaria dell’immobile (rifacimento facciate, tetto, scale…)

L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.

Fonte: Sicetromaelazio.it

http://www.sicetromaelazio.it/index.php?option=com_content&task=view&id=30&Itemid=67

Bozza contratto di locazione canone libero

Codice Civile

Libro Quarto: delle Obbligazioni

Capo XI: Della mediazione

Art. 1755. La Provvigione

“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (art. 2950), se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.”

Salve, iniziamo da quello che è di certo l’argomento più fastidioso da trattare sia per gli operatori che per i clienti, così da toglierci davanti il macigno più grosso.

La Provvigione.

L’articolo è chiaro, stringato, interpretabile in molti suoi punti, ma diretto nella sostanza. Si fa subito luce su chi sia il mediatore (ovvero come descritto nell’art. 1754 “E’ mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”). Esso è soggetto super partes che non propende per nessuna delle parti ma che si muove in maniera equidistante dalle stesse. Da ciò consegue che il compenso per la prestazione svolta dal mediatore non può pesare su nessuna delle parti in maniera maggiore rispetto all’altra salvo diverso accordo, e comunque prestare mediazione a provvigione ZERO determina uno sbilanciamento a carico esclusivo di uno dei contraenti che può configurare l’opera del mediatore come inquadrata in un rapporto di rappresentanza o dipendenza e quindi in contrasto con il citato art. 1754. Perchè il contratto si intenda concluso grazie all’intervento del Mediatore, è sufficiente che questo dimostri come le parti siano entrate in relazione grazie alla sua attività a prescindere che l’obbligazione sia stata perfezionata con o senza il suo intervento. E’ lasciata alla libera contrattazione tra le parti la determinazione della provvigione. Essa comunque non può rivelarsi troppo onerosa e quindi sproporzionata alla prestazione resa, o giudicarsi imposta ad una delle parti in condizioni di difficoltà, pena la configurazione della stessa come vessatoria e dunque perseguibile nella misura e determinazione. In caso di controversia il Giudice competente potrà rifarsi agli usi e consuetudini come depositati presso la Camera di Commercio del Comune dove è sito l’immobile, e comunque stabilendone la giusta misura.

Ricapitolando, la provvigione va pagata sempre al mediatore che dimostra di essere stato tramite per l’incontro delle parti. La misura della mediazione va stabilita cercando di farla gravare in egual misura ad ambo le contraenti e comunque mai nella misura di ZERO per nessuna di esse. Per aver certezza di una mediazione equa è consigliabile rifarsi agli usi e consuetudini del Comune dove è sito l’immobile.